exemplo
Método
MJF
A TRÍADE DA ARREMATAÇÃO BLINDADA
Um método aplicado na prática e que já nos ajudou a realizar dezenas de arrematações bem-sucedidas.
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VEJA SE SUA ARREMATAÇÃO VALE A PENA
Simule sua operação antes de dar o lance.
Preencha os 3 primeiros passos e deixe nossa inteligência calcular se o seu garimpo vale a pena.
Passo
1PARÂMETROS DA OPERAÇÃO manualDados Iniciais da Operação
Dados Percentuais da Operação?Os percentuais alimentam automaticamente os valores do Passo 2. No À Vista os campos de financiamento saem da tela. Valor financiado = arrematação − boleto/entrada. Cada percentual tem a sua base: entrada e leiloeiro sobre a arrematação; ITBI sobre a base escolhida; corretagem sobre o valor de venda.
%
Custos de Assessoria?A assessoria é opcional e livre. Escolha a base do acordo com o seu assessor — sobre o valor da arrematação (entra em CUSTOS DE COMPRA) ou sobre o lucro líquido da operação (entra em CUSTOS DE VENDA) — e informe o combinado em percentual ou em reais. Quando o combinado é em percentual sobre o lucro, o cálculo usa o lucro líquido ANTES da própria assessoria: não há cálculo circular. Lucro-base zero ou negativo ⇒ o percentual equivalente não é calculável (o valor informado em reais, se houver, é registrado exatamente). A assessoria não altera a base do Imposto de Renda.
Selecione a base utilizada no acordo com seu assessor. O aplicativo organizará automaticamente esse custo no cálculo.
%
Valor da Assessoria (R$)
Nenhum valor lançado nos custos da operação.
R$ 0,00
Passo
2CUSTOS manualCustos de Compra
SUBTOTAL CUSTOS DE COMPRA:
R$ 0,00
Custos Parcelados
Operação à vista: não há parcelas, juros nem quitação de saldo devedor de financiamento — permanecem os demais custos parcelados aplicáveis.
Financiamento Imobiliário (FI)?Parcelas SAC/PRICE abatidas mês a mês do saldo devedor. O saldo restante vira a quitação na venda. O sistema (SAC ou PRICE), a taxa e o prazo são informados acima.
Condomínio Parcelado?Débitos condominiais que acompanham o imóvel (propter rem), parceláveis junto ao condomínio.
IPTU Parcelado?Débitos de IPTU do imóvel parcelados junto à prefeitura ou cartório da dívida ativa.
Outros Custos Parcelados?Qualquer outra obrigação parcelada durante a operação (acordos, taxas, assessorias).
SUBTOTAL CUSTOS PARCELADOS:
R$ 0,00
Custos Pós-Venda
R$ 0,00
SUBTOTAL CUSTOS DE VENDA:
R$ 0,00
Assessoria (—) já incluída no subtotal acima: R$ 0,00 — calculada sobre o lucro líquido antes da assessoria.
Passo
3RECEITAS manual
Receita Bruta (Total da receita):
R$ 0,00
Consolidação da Operação
(−) Custo Total com documentos?Total dos custos relacionados à documentação e regularização da operação, como cartório,
registros e demais despesas documentais previstas na Calculadora.
R$ 0,00
(−) Custo Total com Tributos?Total dos tributos e encargos considerados na operação conforme os campos preenchidos na
Calculadora, como ITBI, IPTU, IOF, IR e outros aplicáveis.
R$ 0,00
(−) TOTAL DAS PARCELAS MENSAIS?Total desembolsado mensalmente com os custos parcelados informados no Passo 2.
R$ 0,00
(−) CUSTO TOTAL?Soma dos custos de compra, custos parcelados e custos de venda considerados no Passo 2. O
Custo Total projeta tudo que a operação consome até a venda (compra + parcelados + pós-venda,
incluindo quitação, corretagem e IR).
R$ 0,00
(−) CPI — CAPITAL PRÓPRIO INVESTIDO?Total dos recursos próprios efetivamente desembolsados pelo investidor — apenas o capital que
sai do seu bolso (custos de compra + custos parcelados). Os custos de venda são tratados na
saída da operação.
R$ 0,00
(+) Receita Bruta?Soma de todas as receitas informadas no Passo 3: venda, aluguel e outras receitas.
R$ 0,00
(+) Receita Líquida?Receita Bruta menos os custos/despesas de venda aplicáveis à operação.
R$ 0,00
(+) RECEITA COM ALUGUEL
?Valor TOTAL do aluguel no período da operação (quantidade de meses × valor mensal informados
no Passo 3).
R$ 0,00
(+) Lucro Base IR
(receita − custos dedutíveis)
R$ 0,00
(+) LUCRO LÍQUIDO?Total das receitas preenchidas no Passo 3 menos o Custo Total da operação calculado a partir
do Passo 2.
R$ 0,00
Custo Total vs CPI:
Cenário de Rentabilidade
?Cada linha é uma LEITURA do mesmo resultado da operação, sempre pela engine única da Calculadora (Passos 1 a 3) — nada é recalculado por fora. Coluna 1: retorno acumulado do período real. Coluna 2: taxa anual composta equivalente, pela fórmula (1 + retorno)^(12 ÷ prazo) − 1. Coluna 3: taxa mensal composta equivalente, pela fórmula (1 + retorno)^(1 ÷ prazo) − 1. As métricas são LL ÷ Custo Total, LL ÷ Receita Bruta, LL ÷ Receita Líquida (ROE), aluguel do período ÷ CPI e lucro líquido ÷ CPI (ROI da operação).| Métrica | Período da Operação?Retorno ACUMULADO da respectiva métrica em todo o prazo real da operação, sem anualizar: LL ÷ Custo Total, LL ÷ Receita Bruta, LL ÷ Receita Líquida (ROE), aluguel do período ÷ CPI e lucro líquido ÷ CPI (ROI da operação). | Retorno Anualizado?Taxa anual EQUIVALENTE, pela fórmula COMPOSTA: (1 + retorno do período)^(12 ÷ prazo em meses) − 1. Exemplos: 25% em 12 meses = 25,00% ao ano; 25% em 6 meses ≈ 56,25% ao ano; 25% em 24 meses ≈ 11,80% ao ano. É esta a taxa comparável com CDI, IPCA e poupança. | Retorno Médio Mensal?Taxa mensal EQUIVALENTE, pela fórmula COMPOSTA: (1 + retorno do período)^(1 ÷ prazo em meses) − 1. Exemplo: 25% em 12 meses ≈ 1,88% ao mês (e não 25% ÷ 12). |
|---|---|---|---|
| LL / Custo Total?Lucro líquido em proporção ao custo total da operação (compra + parcelados + venda). | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| LL / Receita Bruta?Margem do lucro líquido sobre o VGV total (receita bruta da operação). | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| LL / Receita Líquida (ROE)?Retorno sobre a receita líquida (receita bruta menos os custos de venda). | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| RETORNO DO ALUGUEL SOBRE O CPI?Compara o aluguel recebido com o CPI — capital próprio investido. Período da Operação = aluguel acumulado no período ÷ CPI; Retorno Anualizado = normalizado pelo prazo real da operação; Retorno Médio Mensal = aluguel mensal ÷ CPI. | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| LUCRO LÍQUIDO ÷ CPI (ROI DA OPERAÇÃO)?Taxa de retorno do capital investido: lucro líquido ÷ capital próprio investido (compra + parcelados). | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
TABELA TÁTICA DE LANCE · TTL?Cada célula recalcula todos os custos impactados pelo incremento de lance e pelo tempo da operação (custos de compra, parcelados e pós-venda) para estimar o limite de lance. A sequência de linhas começa no Lance Único e termina no último lance executável que ainda não ultrapassa o break-even do prazo da operação. Cores: verde acima da meta de retorno, amarelo/laranja na aproximação e vermelho quando o teto de segurança estoura.
nenhum custo fica para trás
≥ meta
aproximação
abaixo da meta
estourado
ANÁLISE DE LIMITE DE LANCE?Compara o Lance Único com o maior lance compatível com o retorno mínimo desejado e com o limite econômico de resultado zero, considerando as premissas e o prazo da operação.
EVOLUÇÃO DA OPERAÇÃO COM BASE NOS LIMITES DE LANCE?Eixo vertical = lance (R$); o eixo horizontal segue o prazo real da operação. Cada linha é um cenário (lance único, retorno mínimo e break-even) recalculado mês a mês pela mesma engine; os indicadores pertencem aos pontos de cada cenário.
Juros Compostos
?Projeta o crescimento do seu capital reinvestindo o lucro de cada operação pelo mesmo ROI, ciclo a ciclo. capital reinvestidoCada ciclo reinveste o capital pelo mesmo ROI, num giro médio de 12 meses por operação.
Comparativo de Rentabilidade
?Compara o retorno anualizado da sua operação com indexadores de mercado (IGPM, IPCA, CDI e Ibovespa), atualizados em tempo real.Indexadores de mercado atualizados em tempo real.
Atualizando indexadores em tempo real...
E-book: O Método Completo
Do primeiro edital à venda com lucro — manual técnico da arrematação de imóveis no Brasil
"O mercado comum negocia migalhas. O leilão negocia margem." — Gilcimar Vargas, 1ª edição · 2026
01
O Terreno
A origem econômica do desconto, o leiloeiro e o comitente, a soberania do edital e onde as oportunidades nascem.
02
A Inteligência
O Tripé da Arrematação: viabilidade mercadológica, jurídica e a planilha do lucro real.
03
A Execução
Do dia da disputa ao campo de batalha: pagamentos, regularização pós-martelo e a tomada das chaves.
04
O Lucro
House flipping, seis estratégias de liquidez, o mapa Caixa e bancos privados e o próximo nível.
O Método MJF — O Tripé da Arrematação
M
M · Mercadológica
Pilar mestre e primeiro filtro. Sem valor de saída atrativo, nem abrimos o edital. Define o teto de mercado (comparáveis de apartamentos e casas), o piso de segurança (custo de produção) e a confirmação de metragem real por satélite — onde mora a oportunidade oculta da área não averbada.
J
J · Jurídica
A segurança do capital. Auditoria do rito sob a Lei nº 9.514/1997 nos extrajudiciais (liminares, ações anulatórias) e das nulidades processuais nos judiciais (intimação do executado, cônjuge e credores hipotecários). No judicial, leia a certidão de intimação — não apenas o edital.
F
F · Financeira
A planilha do lucro real: todos os custos de compra, parcelados e pós-venda, corretagem e IR, comparando à vista (maior lucro absoluto) e financiado com 5% de entrada (ROI que salta para ~90% e viabiliza escala). Fórmula oficial: Lance máximo = Venda projetada − Lucro-alvo − Custos totais.
Regra de ouro: se qualquer um dos três pilares reprovar, a operação está reprovada — não existe compensação entre pilares. Um imóvel com 55% de desconto e ocupação litigiosa pode ser péssimo; um com 30%, desocupado e com matrícula limpa, pode ser excelente. O desconto abre a análise. Ele não a conclui.
Judicial × Extrajudicial
Judicial: maior desconto (2º leilão a partir de 50%), sub-rogação de débitos condominiais, mas ritmo do juízo e risco de nulidade processual. Extrajudicial (Lei 9.514/1997): mais rápido, financiamento frequente — especialmente Caixa — e regras ditadas pelo edital.
Seus próximos 90 dias
Dias 1-15: cadastre-se nos portais. 16-45: analise um edital por semana. 46-60: visite imóveis em campo. 61-75: construa sua rede (corretores + advogado). 76-90: defina ticket, lucro-alvo e raio geográfico — e dispute apenas o que couber nesses três critérios.
Assistente MJF — E-book "O Método Completo"
Base de conhecimento alimentada pelo e-book oficial da Sociedade do Leilão
Conteúdo educacional extraído do e-book oficial "O Método Completo" (A Sociedade do Leilão · Gilcimar Vargas). Não constitui parecer jurídico, recomendação de investimento ou garantia de rentabilidade.
Repositório de Documentos e Checklists
Modelos oficiais, minutas e checklists de vistoria e editais
Checklist do Método MJF
Passo a passo prático para aplicar a Análise Mercadológica, Jurídica e Financeira.
Checklist de Imissão na Posse
Direcionamento jurídico para o recebimento seguro do imóvel arrematado.
Planilha de Custos Completa
Versão avançada com cálculo de ITBI, cartório, taxas, impostos e margens operacionais.
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Não espere sentir-se pronto.
Método reduz risco, repetição constrói patrimônio e acompanhamento encurta a distância entre saber e fazer. Preencha a qualificação abaixo — a equipe recebe tudo pronto no WhatsApp.
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Entrar no Grupo do WhatsAppAndamento de Fases
Pipeline administrativo por imóvel — preencha as datas de cada etapa para gerar o raio-X de duração (dias corridos) entre fases.
Dica: preencha a data da Arrematação e avance preenchendo cada etapa. O Prazo Total (dias corridos) e as durações entre fases são calculados automaticamente.
Cada imóvel tem sua própria barra de rolagem lateral até a coluna U (DARF automático e prazo de recebimento do PIX). Use "Ir para a fase atual" para pular direto à fase em que o imóvel se encontra →
Todas as Arrematações Consolidadas
Portfólio completo com reatividade bidirecional: insira pela Calculadora Pro e remova em tempo real.
Visão Estratégica do Portfólio
Data de início da carteira
Meses investindo
—
Cria UMA operação (ID único) que aparece no Painel e automaticamente no Andamento de Fases. Deixe o
nome em branco para abrir o formulário de inserção.
Consolidação da Carteira
O tempo de atuação vem da data de início da carteira (meses completos).
Como ler: cada quadro mostra no cabeçalho o Total do indicador (visível mesmo fechado) e, ao abrir, Total, A Pagar (ou A Receber) e Pago (ou Recebido), com as médias por imóvel e por mês, além da pizza com a composição do indicador. Passe o mouse na interrogação para ver a definição. O ROI Consolidado é a relação entre o lucro líquido total e o Capital Próprio Investido total (nunca a média dos percentuais). A quantidade de imóveis considera todos os já arrematados e não diminui quando um imóvel é vendido.
Indicadores Gráficos Finais
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